管理人はだれ！？

2019年11月19日「火曜日」更新の日記

管理会社に物件の管理を委託する際は、大きく2つのパターンがあります。ひとつは、入居者と大家であるあなたが、賃貸借契約を結ぶ一般的な管理委託方式。もうひとつは、入居者と賃貸借契約を結ぶのがサブリース会社になる、サブリース方式です。①管理委託方式(賃貸不動産管理委託契約)管理会社が大家の委託を受け、居住者との交渉や家貨回収、物件の清掃などの管理業務を行います。入居者募集のみを委託し、家賃回収や居住者対応などは大家が行うかたちをとることもあります。この場合、管理料の相場は物件の家賃の3~5パーセント。どこまで管理業務を委託するか、内容によって前後します。②サブリース方式(マスターリース契約)サブリース方式では、空室の有無に関係なく、管理会社はオーナーに賃料分を支払うシステムになっています。これを「家賃保証」といいます。空室リスクを恐れる大家の心を?み、急速に利用が拡大しました。10年ほど前に誕生した家賃保証会社は、現在、全国に10社程度あるといわれています。管理会社が賃貸住宅を一括して借り上げ、入居の有無や家賃の下落にかかわらず、一定のお金が振り込まれるサブリース方式。ただしこの仕組みで人金される収入は、家賃相場の8割程度であることが一般的。管理会社が、空室リスクや家賃下落リスクを織り込んでいるためです。たとえば家賃が10万円だったとすれば、オーナーは、だいたい8万円くらいの金額を受け取れるイメージです。もし、この家賃保証がずっと続くとすれば、たしかにオーナーとしてはそれなりに安心かもしれません。ただし注意したいのは、家賃保証の保証期間内であっても、家賃が減額される可能性があるという点です。