管理人はだれ！？

2020年1月4日「土曜日」更新の日記

「つくば方式」のマンションは、建物譲渡特約付定期借地権(賃借権)を設定した土地の上に、マンションを建設する。建設に先立って、マンションの区分所有者となる借地人を募集し、地主も加わって、建設組合をつくる。地主も建物の区分所有者となる。すなわち、「コーポラティブ方式」といわれるもので、これが第一の特徴になっている。また、建物は、建物の構造体であるスケルトンと、内装・設備であるインフィルとを明確に区分し、スケルトンは、組合員が共同建築主となり、建築業者に発注して建設し、インフィルは、各組合員が自分の専有部分を独自発注して建設する。借地期間は30年として、この間は、借地人は地主に地代を支払う。30年経過後に、借地期間が満了し、地主が建物を買い取るが、このとき、地主が買い取るのは、建物のスケルトンだけである。旧借地人が継続して居住する場合は、旧地主は家主となり、日借地人は借家人となる。借家契約は20年~30年とする(借地権設定時点で予約しておく)。インフィルは、旧借地人=新借家人の所有のままであり、新家主が賃貸するのはスケルトンだけである。したがって、借家人は内装・設備から間取りまでを自由にリフォームすることができる。建物の買取価額は、スケルトンの再調達価格の40パーセントと予め定めておく。建物の譲渡代金を新家主に預託し、借家期間中の家賃と相殺する。家賃は、従来の地代相当額と建物の固定資産税等と修繕費(スケルトンのみに係る修繕費であるので少額であり予測も可能)と管理費の合計であり、通常の賃貸住宅にかかる利子相当分も含まれないので、相対的に低額となる。インフィルの修繕費は、借家人の負担となる。旧借地人は、借家人となっても、負担は従前とほぼ変わらない。この借家期間満了後は、居住継続を希望すれば、一般の家質を払う建物賃貸借契約に移行する。なお、借地期間満了時に旧借地人が退去を希望する場合には、インフィルを除去して、スケルトンを地主に引き渡す。地主が買取りを実行しなかった場合には、そのまま一般定期借地権となり、50~60年後まで継続することにしている。この借地権は賃借権であるので、マンションを第三者に転売しようとする場合には、借地権の譲渡について、一般には地主の承諾を必要とするが、特約で、地主に通知し、地主が優先的に買い受けることができるとし(買取価格の算定式が定められている)、地主が買い取らない場合には、第三者に譲渡できると定めている。