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賃貸借契約の内容はできるだけ細かく

2020年4月19日「日曜日」更新の日記

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賃貸住宅の経営では、入居者の管理をしっかりすることも大切な仕事である。入居者をしっかり管理するには、賃貸借契約を結ぶ際に細かいことまで決めておくことだ。契約のポイントは、オーナーと入居者の責任範囲を明確にすることだ。たとえば、「エアコン付きなのか、付いてはいるがサービスなのか」というようなことである。それによって、「エアコン付き」となれば、壊れたらオーナーの責任になる。「サービス」ならば入居者の負担になる。次に、契約の期間だ。一般的には2年間だが、1年未満は契約上では認められない。あくまでも最短が1年である。部屋の使用目的については、特に注意して欲しい。居住用なのか事務所として使うのかだ。使用目的によって敷金や礼金が違う。当然ながら事務所の方が敷金は多い。物件によっては「事務所はお断り」というところが多い。事務所と住まいが混合していては、お互いに問題が起こりやすいからである。これは当たり前のことだが、賃借人が部屋を又貸しをするのは厳禁だ。本来、入居を断られるような人は、自分が依頼すると断られるので、知り合いや友人等の名前で借りて、部屋を使うことが多々ある。信用調査に引っかかったり、連帯保証人がいないので、部屋を借りられないのだ。オーナーとしては入居後に本人調査を行うくらいの慎重さが必要だ。管理を管理会社に委託している場合は、管理会社が責任を持つ。次に敷金だが、これは家賃の滞納を相殺するものではない。退去の際、リフォームをする場合、入居者の責任の部分を担保する性格のものだから、家賃の支払いの遅れは即刻催促しなければならない。家賃の支払いの遅れと連動するのが、長期の不在だ。これは厳しい契約では、一週間通知なしに部屋を空けた場合には、契約解除になるケースもある。家賃滞納があればなおさらだ。最後に、退出の時には立会を行い、入居者の責任で部屋を傷つけたり、設備を壊していれば、「原状回復の義務」は入居者にある。この他に、契約書によっては、動物の飼育の禁止、勤務先変更の場合の通知義務、楽器の練習時間やカラオケ等に対する制限を明確に規定しているものもある。これらの付けは、民法の「公序良俗の法則」である。常識を超えて迷惑をかけてはならないのである。契約哲の内容はできるだけ細かく記載しておくと、トラブルが発生しにくい。

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