管理人はだれ！？

2014年12月14日「日曜日」更新の日記

商法上の株式会社であるSPC、サムクエストは、オリジネーターからの倒産隔離を図るため、ケイマンSPCを親会社として商法上の株式会社として設立された。サムクエストは、デットに近い性格を持つ第1受益権を譲り受け、社債の発行のみを行なう。投資家向けのエクイティを発行しないため、法人所得の2重課税が問題とならないので、SPC法上のSPCを使う必要がなかったと思われる。SPC法上のSPCには、流動化計画の提出など使い勝手の悪さがあり、商法上の株式会社と比較したうえで、SPCとして株式会社を選択したものと思われる。サムクエストでは、社債の元利金の支払いについて、保険会社の保険や保証会社による保証など外部の信用補完が施されていない。また、高格付のテナントの信用力にも依存していない。仕組み上施されている信用補完措置の概要とテナントの分散は、次の通りである。社債の利息支払いは、主に賃料収入で賄われる。貸料収入は、空室率の影響を大きく受ける。空室率の変動率力高ければ、収益が増減する可能性も高い。この点、テナントの数が多ければ多いほど、分散の効果により空室率の変動率が抑えられ、収益が変動するリスクを抑えることができる。サムクエストでは、5棟のオフイスビルに45のテナントが分散する。うち2棟のテナントは、それぞれ1社だが、不動産プール全体としては、ある程度の分散が期待できる。しかし、5棟いずれもオフィスビルと単1の用途であり、地理的にも全棟が首都圏にあり、分散は、あまり効いていない。このため首都圏全体におけるオフイスビル需要の減少について懸念が残る。
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