デベロッパーがマンションを建てるとき
2015年1月11日「日曜日」更新の日記
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- 元本が減りつづけるものと、元本が戻ってくるものとを同一の利率で比較することは、前提からして間違っています。土地付きの１棟もの中古マンションですと、土地値近辺で最低限下げ止まりますが、区分所有の場合にはそれがありません。例外的に、持分割合と同額の土地値で購入できる区分所有があればそれは買いだと思いますが、そのようなものに出合うことはほとんどないでしょう。区分所有はコンクリートの塊を買っているのと同じ戸建て業者は、用地取得にあたっては坪単価で考えますが、デベロッパーがマンションを建てるときには、坪単価の代わりに「一種当たり単価」というものを使って、容積率100％当たりの価格に引きなおして投資判断をします。たとえば、容積率が600％で坪単価が300万円でしたら、一種50万円となります。簡単にいえば、土地の価値が６倍に薄められるわけです。このようにして、なるべく延床面積当たりの土地の取得コストを落としてマンションが作られますので、マンションの場合には土地の持分と建物の割合でいくと、大部分が建物の値段となります。そして、土地は減価することがありませんが、建物は減価しつづけます。ですから、基本的には区分所有はいつの時点で購入してもその価値は下がりつづけるわけです。
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