管理人はだれ！？

2015年1月12日「月曜日」更新の日記

区分所有は担保になりませんある収益還元法の融資をとっているメガバンクは、総戸数４戸以下の物件には収益還元法による融資はしません。収益還元法が使えず、原価法による積算価格をベースとした融資のため、投資金額が少額であるにもかかわらず、意外に多くの自己資金が必要とされます。また、区分所有は共同担保にする場合、担保評価が低く、これを共同担保に入れてレバレッジを効かせながら次々に不動産を増やしていくという戦略がとれません。銀行は担保評価を外部に依頼している場合もあり、その場合には、担保評価のためのコストがかかっています。仮に、担保評価を外部に出さずに内部の人間を使ったとしても、現地調査にはコストがかかります。そして、コストをかけて担保評価をして、共同担保に入れるための余分な資料を付けて稟議を書いて、抵当権を設定して手続きをしても、数億円の物件を共同担保に入れる場合と数百万円程度の中古の区分所有を共同担保に入れる場合で手間は一緒です。また、仮に担保権を実行しようとすると、実行のための競売申し立てなどのコストもかかりますので、回収金額はわずかなものになってしまいます。ですから、銀行としては本音ベースでいえば、区分所有を共同担保としては取り上げたくないわけです。そのため、区分所有の物件を複数取得して、戸数を増やしていこうとする場合には、多額の現金が必要になってきます。

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