管理人はだれ！？

2015年6月11日「木曜日」更新の日記

一戸建の場合、総額に占める土地価格の割合が大きいため、土地部分の査定は重要です。都市部では、各地域の平均的な土地価格について、１㎡あたりの妥当な単価を公的な機関が公表しています。「公示地価」とか「基準地価」とよばれていて、市役所や区役所に資料があります。近所にこれらの公示地点があれば、売り出し価格の参考になります。ところで、土地の値段は近所の相場に影響されますが、接している道路幅とか、どのような種類（用途）の建物がどのくらいの規模（床面積）で建てられるのかという利用上の制約でも違ってきます。近隣相場を参考にするわけですが、敷地に接している道路の種類や幅は、大変大きな価格要因になります。まず、建物を建築するためには、県道や市町村道などのような公道か、役所で認められた私逆（位置指定道路といいます）で、道路幅が４メートル以上の道に敷地のどこかが２メートル以上接していなければなりません。したがって、この原則をクリアできず、再建築できない土地は相場の半値でも売れるかどうかわかりません。また、道路幅が４メートル未満の場合には、セットバックといって、あなたの敷地の道路沿いの一部分が利用できません。したがって、売却時には、セットバック部分は価格に算入しないのが一般的です。さらに、細い道（路地状部分）を通って敷地に入るような場合や、その部分が他人との共有など（私道）である場合には、売却時には減額要因となります。いずれにしても、これら減額要因は不明確だともっと減額要求されたり、後日の紛争となって思わぬ損失をこうむることもありますから、買い手には正確に伝えましょう。

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