管理人はだれ！？

2015年7月19日「日曜日」更新の日記

■見直しは、なぜ必要か：一○～一五年先に行われる修繕工事の内容は、長期修繕計画の策定の段階、特に早い時期では予測のつかないものがあります。例えば、技術の進歩に伴い材料や工法などの仕様が変わることも考えられます。また、修繕工事は当初の機能を維持する目的と同時に、改良も含めて考えていかなければなりません。さらには、建設当初の仕様に問題があるもの、事故や経年によって傷みが予測より早まることも考えられます。長期修繕計画は、あくまで机上のものです。したがって、現実の対応には柔軟性を持たせることが必要です。つまり、最初に策定された修繕計画は、その後の経過により一定の時期に見直し（修正）が必要となります。当然、経済情勢の変動もあるため、資金計画の見直しも同時に行わなければなりません。■見直しの時期・ポイント：見直しの時期、見直しのポイントは、以下のような内容です。①見直しの時期は原則として五年ごとに行い、建物の大規模修繕（外壁・屋根防水工事等）に際しては、実施の二年前に調査・診断を行い、工事の必要性を含め再度検討します。②策定されている計画修繕の項目が、管理の対象となるすべての部位を網羅しているか、落ちがないかを見直します。③長期修繕計画で提案されている仕様・工法などの妥当性について、再検討します。（長期修繕計画の中には、修繕の内容が明記されていないものもあります。そのような場合には、工事実施前に仕様・工法などの検討が必要となります。）④修繕対象項目の修繕周期を、再度見直します。建物などの傷みの程度を目視調査などにより把握し、また、過去の修繕実絞から、今後の修繕周期を検討します。⑤新設・増設・改良が行われたものに対しては、項目の追加・整理、その維持管理方法の検討を行います。⑥これらの検討・整理をした後に、経済変動・物価上昇を考慮して、年度別の支出計画や積立金の徴収計画の見直しを行います。このような見直しを定期的に行うことにより、長期修繕計画を建物の実情に合ったものとしておくことが大切です。これらの見直し作業もかなり高度な専門的判断を必要とします。したがって、専門家に依頼することが望まれます。

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