管理人はだれ！？

2015年10月6日「火曜日」更新の日記

「現在は低金利の時代だから、住宅ローンを組むのも、アパートローンを組むのも低い金利でお得ですよ」とよくいわれています。現在の金利は本当に低いのでしようか。たしかに、借入金の利息も昔は7%、8%といった利率がごく普通でしたが、現在のアパートローンなどの利率は2%台が主流です。「そんなに利率が低いのなら、借りたほうがトクではないか」といわれますが、本当にそうでしょうか。お金を借りて不動産を購入する場合、日本では長らく不動産の換金価値がどうなるかという点に関心がいっていました。つまり、“土地の値段は絶対に下がらない”という土地神話があり、不動産は購入した金額よりも高く売却できるということが昔は当たり前だったわけです。昭和40年代頃からバブルの崩壊時期までにお金持ち、資産家といわれた人たちは、たいてい借金をして不動産をどんどん購入した人たちです。では、かつては借入金の金利がいまよりもはるかに高かったのに、なぜ借金して不動産を購入した人たちが大儲けできたのでしようか。それは、表面金利は高くとも実質金利がマイナスだったからです。たとえば、5000万円で購入した不動産が4年後に1億円に値上がりしていたとします。この場合、たとえ金利10%で資金を借りていても、4年間の利息は2000万円ですから、この2000万円の利息を支払ってもまだ3000万円の利益がでることになるわけです。この例の場合は結局、不動産が毎年25%ずつ値上がりしたわけですから、実質金利は△15%(10%ー25%)と考えることができます。

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