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2016年3月10日「木曜日」更新の日記

●不動産投資の成功＝失敗しないこと 不動産投資は、手間はかかりませんが楽して儲けられるものではありません。
不動産投資での成功とは「失敗しないこと」なのです。
では、不動産投資で失敗しないこととはどういうことでしょう。
「投資とい う観点」と「目的という観点」の二つの観点に分けて考えてみます。
まず、投資という観点では、損をしないということがポイントです。
不動産 投資も投資ですから、損さえしなければ失敗ではありません。
そこから以下の式が成り立っていれば、失敗ではない（＝損をしていない）ということになり ます。

◆資産価値（売却価格）十収益の累計卜投下資金十売却時諸経費（十融資残高）◆ 例えば、長期的に収益を得ることを目的として不動産投資をしたにもかかわらず、思った収益が得られなかった、あるいはキャッシュフローがマイナスになったとしたら、目的から見れば失敗です。
ところが、その物件を売却した結果、投下資金を差し引いても最終的に手元にお金が残った（右の式が成り立った）としたら、投資という観点からは失敗ではないということになります。
次に目的という観点では、例えば若い方が年金対策のために、長期保有を目的として不動産投資を始めるとします。
この場合、長期保有期間中の一時期、右の式が成り立たず、融資の返済や修繕費の発生によって手元資金を再投入しなければならなかったとします。
しかし、将来返済が完了し、年金の補てん分としてきちんとお金が入ってくれば目的は達成されたことになるはずです。
これとは異なる目的で、例えば副収入を目的として不動産投資をした場合には、金額は小さくとも、「家賃－諸経費（－返済額）〉０」の式が成り立っていれば失敗ではありません。
この場合、月毎で見ると先の式が成り立っていない月があっても、年間で見た場合に成り立っていれば、失敗ではないと言えるでしょう。
もちろん、不動産投資においてもできるだけ収益は得たいものです。
ですから、これまで述べたのはあくまで失敗しないというボーダーラインのお話です。
このくらいで我慢して投資しようということではありません。
目安としてこれまでのボーダーラインは最低限クリアする物件を購入したい、あるいは購入すべきです。
ただし、驚くことですが、始めからボーダーラインを下回る物件を購入している方も多いのです。
これらのボーダーラインをクリアするためには最低限当初の想定の範囲内に収まらないとなりません。
そこで、投資の観点、目的の観点で失敗しないために最も重要なのは「入居者が入ること」です。
詰まる所これをクリアできそうな物件を選ぶことが、失敗しないための基本なのです。
ただし、あまり欲張ると（イリスク（イリターンの物件をつかむことになる ので、かえって上記のボーダーラインを下回ることもありますから注意が必要 です。

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