危機的事態が起きた場合の不動産市場
2016年4月1日「金曜日」更新の日記
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- 危機的・突発的な事態が起きた場合、不動産市場はどうなるでしょうか？ ここからは、あくまでも「頭の体操」であるとお断りしておきます。例えばホルムズ海峡が封鎖されたらどうなるか。原発を稼働させにくい状況の中で、化石燃料に頼る日本は大変なことになります。ホルムズ海峡は30キロメートル～40キロメートルくらいの幅しかなく、ここに機雷などを撒かれたらタンカーは通れません。イラン産原油の輸入は全体の10％程度ですが、日本で利用されている原油の９割はホルムズ海峡を通過しています。 すでに価格高騰基調の原油はもちろん、物価は高騰、株価は下落、企業業績は悪化、所得は低下と、国民の生活はますます苦しくなり、景況悪化は必至です。そうなればもちろん不動産価格は下落します。マイホームは売れず、賃料は下落傾向を示すことから、収益物件の価格も下落します。物価高の中で景気後退が加速します。 イランとアメリカーイスラエルなどによる紛争事態に至った場合はどうでしょうか？もし北朝鮮が暴発したら？ＥＵのソブリンリスクが顕在化するなどの事態に至った場合には？ 不測の事態をあげればきりがありません。 地政学リスクの高まりによってユーロやドル、円など先進国通貨の信認が揺らぐ事態にまで陥った場合には、実物資産である不動産の価格は相対的に上昇します。ただし、すべての物件が上昇することにはならないでしょう。 歴史を振り返れば、経済・金融クラッシュのあとには不動産を持つ者が財を成しました。経済評論家の論調には「これからハイパーインフレが来る。今のうちに借金をして不動産を買っておけ」という極論もあります。たしかに（イパーインフレとなれば、３００円の牛丼が３万円になるといったイメージで、マネーの価値が下落、不動産の価値は相対的に上がる一方、負債である住宅ローンは、3000万円の借金が30万円、というように小さくなります。 私は、ハイパーインフレが起きる可能性は低いと見ています。しかし、ハイパーインフレまで行かなくても、高インフレが訪れた場合、持ち家・賃貸とも不動産は既に大幅余剰状態にあるため、これらがすべて価値を維持できるとは到底思えません。一方で、東京都心部や地方でもニーズの強い一部の物件については、こうした異常事態の下では価格が数倍になる可能性も十分にあります。 いずれにせよ、不動産をローンで買う場合は、固定金利にしておくほうがよいでしょう。 インフレになれば金利は上昇し、金利負担は膨らみます。変動金利ではインフレヘッジとして不動産を購入する意味はありません。固定資産税算定の基準となる「固定資産税評価額」も膨らみ、負担が増えるばかりとなります。"
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