管理人はだれ！？

2016年4月2日「土曜日」更新の日記

　アパートや自宅を貸し出すなど、賃貸経営をしているケースではどうでしょうか？ 　生活コストが上昇しているにもかかわらず、給与が上がらない場合はもちろん、高めのインフレで見かけ上の給与が上昇する局面でも、そう簡単に賃料を上げることはできません。 　借地借家法32条には「租税負担の増減や経済事情の変動、近隣の家賃と比べて不相当な場合に賃料の増額や減額の請求ができる」という規定があります。しかし、実務的には、賃貸人が了承しない場合、「調停」次に「裁判」による判決待ちということになります。 　裁判が確定するまでの間は、惜主は「相当と認める額」の家賃を支払えばよいことになっているのです（同法32条２項）。 　仮に裁判にまで持ち込まれたら、確定するまでには１年程度は見ておいたほうがよいでしょう。ただし、このような事態になった場合、裁判所も相当程度混み合うかもしれず、さらに時間がかかるかもしれません。賃料の増額が認められた場合は、さかのぼって差額賃料と各月年10％の利息が支払われます。 　このように賃貸借契約は、貸主に対して非常に不利にできています。というのも、そもそも借地借家法は戦後、戦争で一家の大黒柱を失った家庭を保護する意図を強く含んで創られたためです。立場の弱い借主を守り、そう簡単に追い出したり、家賃を上げたりといったことができないようになっているのです。 　不動産投資においてこのような面倒を回避するには、契約期間が自由で原則として更新ができない「定期惜家契約」としておくことです。定期借家契約とは、１年、２年などと期間限定で賃貸借契約を結ぶもので、期限が来たら原則は契約終了となり、借主は退出が原則です。双方が合意した場合にのみ、新規に契約（再契約）を行います。再契約する場合は、賃料をはじめとする諸条件を変更することが可能になります。賃貸不動産を扱う不動産会社は、なお定期借家契約について理解のないケースも多いのですが、先進的な大家さんはすでに実行しています。 　さて、収益物件の価格は、原則として「収益還元法（利回り）」で決まります。収益還元法はその物件を保有していたらどれくらいの利回りを生んでくれるかという考え方です。賃貸人が代わって賃料変更ができるまでは価格は変化しませんが、利回り５％程度が相場観だったのが、４％で取引されるといった具合に変化します。これを「期待利回りの低下」といい、このときには例えば１億円の物件価格が１億2500万円に上昇します。こうした潜在的な価値を見込んだ上昇がありえます。

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