管理人はだれ！？

2016年5月12日「木曜日」更新の日記

　ある程度、売り物件の情報を集めたら、実際に検討に値するものを選び出します。あれもこれも細かくチェックしようと思ったら、時問が足りません。そこで、自分の投資の基準に合ったものかどうか、ふるいにかけるのです。 　これを「足切り」といいます。 「足切り」の基準について私は、 ●表面利回り ●売主のタイプ の２つを基準にしています。 ●表面利回り　＝　想定年間賃料　÷　物件価格 「表面利回り」とは、物件価格に対する想定年間賃料の割合です。 1000万円の中古マンションで、1年間の想定年間賃料が60万円（月5万円×12ヵ月）なら、表面利回りは６％ということになります。 計算式：６０万円÷１０００万円＝６％ 　この表面利回りは、広告に表示されていることもあります。 　もし、表示されていないなら、ヤフーやリクルート、あるいは下記のような賃貸住宅系のポータルサイトで、最寄り駅、物件種別（アパートかマンションか）、間取りを入力して検索すれば、だいたいの賃料相場がつかめます。 　私は、物件の種類や立地によって、だいたい次のように表面利回りの目安を立てています。 東京都心部の新築マンション・・・３～４％ 中古マンション・・・５～７％ 大都市近郊の一棟もの・・・８～１０％ 地方都市の・棟もの・・・１０～１５％ 再建築不可・敷地が借地権のー棟もの・・・１５％ ～ 　注意すべきなのは、物件価格や想定年間賃料が変われば、表面利回りも変化することです。たとえば、1000万円の価格が交渉で950万円になれば、表面利回りは6.3%になります。 　計算式：６０万円÷９５０万円= 6.3% 　逆に、想定年間賃料が1割下がって54万円（月4万5000円×12ヵ月）になれば、表面利回りは5.4%です。あるいは、賃料が月5万円のままでも、１ヵ月空室になれば（月5万円×11ヵ月）、表面利回りは5.5%に下がります。 計算式：５４万円÷１０００万円= 5.4% 　　　　５５万円÷１０００万円= 5.5% 　このように、表面利回りはあくまでひとつの目安であることは忘れないようにしましょう。 ＜売主のタイプ＞ 　足切りの段階で、もうひとつ重要なのが、その物件の売主が誰かということです。 　広告を出している不動産会社に電話して、売主は個人かそれともプロの業者（不動産会社など）かを確認しましょう。 　私は、売主が不動産会社やファンドであれば、基本的にはやめるようにしています。売主が個人であれば、いろいろ交渉し、有利な条件を引き出せる可能性がありますが、こうしたプロの業者だと、最初から売却価格などがはっきり決まっており交渉の余地がほとんどないからです。 　もちろん、売り物件が非常に魅力的で、しばらく保有すれば資産価値が上がる確率が高いと判断すれば、業者が売主でも構わないでしょう。また、売主が一般の法人である場合も、小さなオーナー会社の副業や資産運用として所有していた物件であれば、個人と同じように交渉の余地があります。

人気の横浜市の賃貸は、不動産ポータルサイトで探せるようです！

周辺環境が良い上矢部周辺の物件は、とても人気があります。
上矢部には、様々なスポットがあります。様々なジャンルの作品も、近くの映画館で楽しむことができます。
また、それ以外にもいろいろなスポットがあります。地域と住民を守ってくれる戸塚消防署東戸塚消防出張所があります。
賃貸探しをするのであれば、次の条件面にも注目してみましょう。
短期間で引っ越しが出来る、即入居可の物件から探すのも良いですね。
駅周辺の好立地な場所に住まいがあると、帰りが遅くなっても安心ですね。
また、おすすめの条件としては次のようなものもあります。
居心地の良いSOHO向け賃貸物件を選んで、気持ちよく仕事をしましょう。
さらに、物件にこだわりたい方には、次の条件もおすすめです。駅徒歩5分以内はとても便利で様々な世代の方から人気があります！
物件を選ぶ上では、設備の充実度も気になると思いますので、衣類乾燥機はとても便利！季節に関係なく、しっかり洗濯物が乾きます。
他にも下記のような設備があると、快適な生活を送れますよ。
駐車場つきの物件だと、マイカーの保管に困ることはありません。上矢部で新たな一歩を踏み出すなら賃貸で決まりです！