管理人はだれ！？

2016年8月1日「月曜日」更新の日記

景気が最も良いとき、景気の波が頂点に達する時期は不動産も高騰して高止まりとなります。ここは当然のことながら、不動産を買わないほうが良い時代です。　この時期は投資を急ぐ理由のない一般の方が投資物件を購入しないほうが得策となります。　特に融資を利用して買うことは自殺行為です。景気が良いですから、場合によっては、全額融資などということも可能なケースが、過去にありました。実際、バブル時代はそうでした。物件価格のうち相当割合を融資で購入すれば、その後、賃料収入と返済額が逆ザヤになる可能性が高いですから、常識的な判断をすれば購入しません。ところが、こうした時期はどうしてもキャピタルゲイン（売買益）を見込む不動産投資をすすめられることが多くなります。　「バブルを経験しているからもうそんなバカなことはしないよ」と思われるかもしれませんが、市場全体の流れは怖いもの、頭で分かっていても行動してしまうことも多いのです。　現実に、昨年夏のサブプライム問題が発覚する直前ごろまでかなりの不動産業者が転売見込みで不動産を購入していたものの、今はなりを潜めた業者も多いのです。　しかも、「この時期が頂点」というのは、後から振り返って始めて分かるものです。価格が下がりだしてから「頂点を過ぎたんだ」と判断がつく。ですから、頂点の時期というのは、真っただ中にいると判断が難しくなります。特に不動産価格というのは今日、明日で急に変化するものではありませんから、より一層頂点を見極めるのは難しいのです。　対応策は物件価格とキャッシュフローのバランスをきちんと考えることです。そして無理があるようだったら、買わないことです。これは、バブル崩壊で多くの方が学んだことでもありますね。　不動産投資は生活に必ずしも必要なものではありません。余力が無いのに無理をして買ってしまえば、生活を犠牲にしかねません。　しかし、相続税や所得税対策でどうしても購入しなければならないなどの事情がある場合は話が別です。景気が頂点の時期でも地価の評価額は実勢価格よりも低いので、購入して資産を圧縮することができるからです。こういった特別な事情がない限り、静観してやりすごすほうが良いでしょう。

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