管理人はだれ！？

2016年10月4日「火曜日」更新の日記

「キャップ・レートとは不動産利回りではないか」と思った読者の方も、もしかするといるかもしれません。確かに結果だけを見ると、キャップ・レートと不動産利回りは同じことを表す数字です。しかし、不動産利回りは、あくまでも利回りであって、「○×円で買ったら、賃料が△円入るので、年問の利回りは◇％になる」といったように、価格→収入→利回り、という順番で、最後に計算されるものです。一方、キャップ・レートは、賃料など収益を用いて、それを「キャピタライズ」するための数値なので、収人→キャップ・レート→価格、と価格を導くために用いるという違いがあります。キャップ・レートは、金融市場で相場に携わっている人からすると、ものすごい量の情報が凝縮されている、極めて価値の高い指標となります。同じようなビルが並んで建っていて、片方のキャップ・レートが7％、他方のキャップ・レートが6％であったとすると、後者には前者にない別の魅力があることを示しています。その魅力とは、長期契約で入っているテナントなのかもしれませんし、転用のポテンシャルかもしれませんし、単純に、道路への面し方が違っていることかもしれません。いずれにせよ、なんらかの魅力の簾があり、その情報がキャップ・レートの差に反映されるのです。もっとも、キャップ・レートが不動産に算数の世界を持ち込んでいることは確かなものの、あまり科学的であるとはいえません。というのも、キャップ・レートを突き詰めて考えると、「何年で資金が回収できるか」の逆数でしかなく、そこに「金融的な」意味は特にないからです。たとえば、キャップ・レートが10％という物件があると、10％は小数で0.1、分数で10分の1ですから逆数は10となります。つまり、キャップ・レートが10％の物件を保有するということは、10年で投下資金が回収できるといっているに過ぎません。キャップ・レートが8％であれば回収期間は12.5年、5％であれば20年です。比較の意味では面白い数字ですし、未来永劫物件を保有する人にとってはそれなりに意味のある考え方であることも確かです。しかし、すべての人が不動産を長期的に保有するわけではありませんし、不動産を「金融的」に捉えると、株式などと同様、値上がり益を日的とした投資の対象として数年で転売ということも充分に考えられます。そのような目的で不動産を購入しようとする人から見ると、キャップ・レートは価格の「比較」という意味では重要な意味を持っていますが、投資の指標としては充分ではないのです。

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