管理人はだれ！？

2016年11月15日「火曜日」更新の日記

＜担保価値の高いものが有利＞不動産融資を受ける場合、銀行などの金融機関が審査するおもなポイントは「融資の対象となる不動産かどうか」、「融資の対象となる相手かどうか」の2点です。では、どんな不動産だと融資を受けられる可能性が高いのでしょうか？まずは、1棟ものの建物を購入する場合、土地と建物の両方を買うことになるので、土地の価値＝路線価を見ます。多くの銀行は、この数字に掛け目と言われる7割、8割をかけて、担保価値を算出しています。路線価の数字は実売の価格とは離れていることも多々ありますが、〔路線価が高い＝銀行融資を受けやすい＝売買されやすい＝価格も高めになりやい〕という関係が成り立ちます。建物の価値は、建物の年数や構造によって変わってきます。もちろん鉄筋コンクリート造などの丈夫な構造であればあるほど評価は高く、また築年数も新しければ新しいほど評価は高いことになります。構造と築年数によって決まる指標に、建物価値をかけて担保価値を算出するという銀行が多いようです。参考に、建物の延べ床面積と築年数からおおよその担保価値を算出できる簡単な数式をご紹介しましょう。まず「建物の延べ床面積(平方メートル)×15」を計算します。例えば延べ床面積100平方メートルの木造アパートなら、100×15＝1500となります。これが「銀行が評価する建物価値の目安(万円単位)」です。さらに、この1500万円という金額に、築年数で決まる指標をかけると、おおよその担保価値を割り出すことができます。木造の新築なら、「1500×80％＝1200」になるので、担保価値は1200万円。築10年なら、「1500×50％＝750」で750万円。築31年なら、「1500×0％＝0」になるので、担保価値はありません。この担保価値に銀行による掛け目(60％～90％)をかければ、融資金額の基準となります。ではここで実際の物件を例に、銀行が査定する担保評価額を算出してみましょう。土地が広めの2階建てアパートと土地の狭い5階建てマンションで、それぞれ同じくらいの延べ床面積と売買価格の物件を比較してみます。両方とも利回りは10％前後でした。この2つの物件はその後対照的な運命をたどりました。担保評価の高い新宿区のアパートはすぐに売れましたが、担保評価の低い豊島区の鉄筋マンションはなかなか売れずに、結局、800万円ほど値段が下がってやっと買い手がつきました。つまり、担保評価の高いほうには銀行が融資をしやすく自己資金の少ない人でも買えるため、一般的にみても買いやすい物件となるわけです。この実例からわかるように、利回りやエリアが同じような物件でも、①土地の面積が狭くて、(高さが)高い建物②土地の面積が広くて、(高さが)低い建物を比較すると、②のほうの担保評価が高くなり、銀行融資が受けやすいことになります。このため融資を受けて購入しようとする場合、①より②のような不動産を探すことが必要になってきます。これを逆手にとって、①のような物件だと融資を受けて購入できる人が少ないだろうから価格交渉もしやすい、ということも考えられます。いずれにしても、不動産投資ではその物件に合った交渉術を身に付けるようにしましょう。

明日の天気なんだろ

今日はすごく寒かった。天気は良いのに、吹いてる風はとても冷たくて外を歩いているのが嫌になった。普段はこんな日は家でゴロゴロしているのだけど、今日はお友達とお出かけしていた。早く家に帰りたい。なぜなら最近引っ越して、所沢の新築戸建てに今住んでいるのだ。新築はすごくいい。家でゴロゴロしているのが最高だ。明日の天気はなにかな。大嵐でも来てくれれば、家でずっと寝てるのに...

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