少ない労力・確立しやすい運営システム
2016年12月26日「月曜日」更新の日記
-
- もし不動産を購入できたとして、自らアパートやマンションの管理をするのは非常に面倒です。しかもサラリーマンやほかに本業がある人は、手間や時間をかけられないのは当然のこと。例えば仕事中に携帯電話が鳴って、「エアコンが壊れたんだけど何とかしてくれ！」なんて言われても困ってしまいます。ところが賃貸用不動産という商品の良いところは、大家さんという商売が確立されているため、それを支えてくれる不動産管理会社が多数存在していることです。大家さんがとにかくやることは、しっかり勉強して優良な不動産を見極めて購入すること。あとはその物件を管理するのに最も適した不動産管理会社に任せればいいのです。そこまで出来たら、あなたが毎月やることは次の2つくらいになるでしょう。＜自分の通帳を確認する＞銀行などで通帳を記帳し、管理会社から管理料を差し引いた家賃の入金があることを確認します。入居者の家賃は大体月末払いになっており、翌月10日や15日などに管理会社を通じてまとめて入金されるケースが多いようです。不動産投資をしている人の中でこれが楽しみという大家さんも多く、実際私も毎月とても楽しみにしています。＜管理会社から送られたレポート(賃料精算書)をチェックする＞レポートといっても家賃や共益費がいくら、管理料がいくらなので、差し引きいくら振り込みます、という簡単なものです。とくに問題がなければ、毎月10分程度の作業です。これくらいならいくら忙しい人だって出来ますよね？これが飲食店や小売業の経営ならば、人の問題、仕入れ、在庫、資金繰りなどオーナーのやることは山積みです。不動産経営のオーナーならばそんな面倒なことはありません。良い不動産会社を見つけて運営システムさえ確立すれば、自らは本業であるサラリーマンに専念できるのです。＜豊かな賃貸不動産のマーケット＞現在、大家業を行っている人は、大手不動産会社から大地主、個人までいろいろな規模やレベルがあります。ただし、三井不動産や三菱地所のような大企業でもマーケットの1％すらシェアできていないほど非常に大きなマーケットになっています。つまりそれだけ供給する人がいても成り立っているほど需要(＝借り手)がたくさんあるのです。広いマーケットがあれば、「最寄り駅が便利、駅から近い、物件の手入れが行き届いている、間取りが良い、賃料を安く出来る」など多少競争力のある物件を購入して、気の利いた不動産管理会社と二人三脚でやっていけばきっとうまくいくでしょう。こうすれば空室のリスクも抑えることが出来、安定的な収入を確保することも可能です。もちろんライバルがひしめく競争の多い地域はありますが、世の中には頑固で世の動きが見えない大家さんもいるもの。例えば家賃を8万円からは絶対に下げないとか、礼金を2ヵ月分とらないと絶対イヤだ、という人はたくさんいます。これから不動産投資を始める人は柔軟にやっていきましょう。少し条件を下げたら決まるのであれば入居者を引っ張ってしまうとか、2ＤＫを1ＬＤＫに変更するなど古い間取りを新しいものに変えれば、必ず競争に勝てます。＜わかりにくい値動きは逆に安心材料＞不動産の値動きは一般的にわかりにくい、というのはデメリットのように感じます。ところが長期投資を基本とする不動産投資の場合、これはむしろメリットだというのが私の考えです。株などはいくら長期投資をしようと思っていても、新聞やインターネットなどですぐ値動きがわかってしまいます。値上がりしたら利益を確保したくなるし、値下がりしたら非常に気になるもの。会社のパソコンで画面を小さくして何度もチェックしたり、身に覚えがある方もいるでしょう。でも不動産の場合は売却でもしようとしない限り、年に1回発表される公示地価などを見て、自分の所有している土地の値段が上がった、下がったという以外、ふだん意識することはありません。賃貸用の不動産投資では、地価が下落しても入居者からの家賃が毎月入っていれば金融機関に対する返済を滞りなく進められるので、夜眠れなくなるほどのことはないのです。長期のスタンスで投資を行いたいとか、本業で忙しく投資には常々気を配っていられないという方にとっては、「値動きがわかりにくい」という特徴は値動きを忘れられるので非常に有利な点だと思います。サラリーマンや自営業で昼間忙しいのに、ちょっとした数字の上下に気をとられるのでは安心できません。さて、これまで5つのメリットを挙げて説明してきましたが、もちろん不動産投資にもデメリットがあります。部屋が空いて埋まらないリスク(空室リスク)、金利が上昇するリスクなどがそれです。しかし、それらのリスクは、よく調べて事前に把握したり対策を講じておけば、全然怖くありません。把握したリスクとリターンを比較してみて、リターンのほうがずっと大きい物件が必ず見つかるはずです。
別れの季節
季節も秋から冬へ完全に移り変わり、学生は受験勉強に明け暮れる日々、他の人たちは年末の旅行の計画など、楽しいこともつらいこともあるシーズンがやってきましたね。このシーズンになると、引越しをする人がとても増えます。大阪なら、四ツ橋エリアの賃貸物件なんかはも押す極人の出入りがあるらしいです！この季節は新しい街への旅立ちの季節でもありますよね！みなさんは引越しをされますか？私は今年はしようかなと考えています！
