管理人はだれ！？

2017年1月12日「木曜日」更新の日記

新築マンションの管理組合が検討を要する課題は、組合員から徴収する管理費と修繕積立金の月額である。多くの分譲会社は営業政策上、管理費や修繕積立金を低めに設定している。ある新築マンションの例では、当初、分譲会社が設定した管理費の各戸平均月額は二万四三〇〇円だった。分踉開始から二年経過した時点で、管理組合が管理会社から提出された決算報告を分析したところ、管理賞総収入の三分の一に相当する額が駐車場使用料によって充当されていることがわかった。一方、駐車場は機械式であって、一五年後に予定されている設備更新のための費用は四二〇〇万円と予想されるのに、現在の積立金額では一五年後に一四〇〇万円にしか達せず、二八〇〇万円も不足することがわかった。機械式駐車場の設備更新に必要な積立金額を確保するために管理費への充当額を減らした結果、管理費の値上げが必要になった。管理組合では、定期総会にはかって、管理費全半均月額で二〇％値上げすることにした。マンションでは、共用部分である外壁、屋上防水、エレベーター、給排水管、電気設備、給水ポンプなどの長期保全をはかるため、定期的に外壁補修や鉄部塗装などを実施する必要がある。このための費用が修繕積立金であって、各区分所有者が、それぞれの共有持ち分におうじて負担することになっている。このマンションの管理組合では、修繕積立金の平均月額三三〇〇円についても疑問をいだいた。各区分所有者が負担する修繕積立金の月額が適正な額であるかどうかをチエ。クするためには、長期修繕計画が設定されていることが必要である。管理組合では、マンション管理センターに、長期修繕計画(三〇年)の作成を依頼したところ、各区分所有者が負担する積立金の平均月額として八〇〇〇円が適正な積立額であるという結論が得られた。管理組合では、同時に管理会社からも建築後一五年までの中期修繕計画の提出をもとめたところ、現在の積立額で推移した場合、八年後に予定されている大規模修繕を実施するためには、約二六〇〇万円の資金不足が生じるということだった。これらの結果にもとづいて、管理組合は管理費の値上げといっしょに定期総会にはかって、修繕積立金の平均月額を三三〇〇円から七〇〇〇円に値上げしたのである。マンションの分譲が開始され、管理組合が発足してから二年後のことだった。長期修繕計画は、あくまでも計画作成時の状況にもとづいた概略の計画であるから、物価の変動や新しい補修技術の開発なども視野に入れた見直しをする必要かおる。その結果いかんによっては、修繕費の積立額の変更も必要となろう。

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