分譲会社のアフターサービス
2017年1月23日「月曜日」更新の日記
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- 民間企業が分譲した一般のマンションは、ひびわれや鉄筋露出部分の補修を、分譲後二年までアフターサービスとしている例か多い。ただし、二年目時点でひびわれは出そろっていない。二年目ではコンクリートがまだ十分に乾燥していないから、この時期にひびわれ補修をしても、ひびわれが伸長して新たに顔を出してくることが多いのである。また、アフターサービス期問の終了後に、ひびわれが発生してくることもめずらしくない。一方、鉄筋露出が二年で発生することは、最近の工法ではほとんどない。おこるとすれば、コンクリートの鉄筋にたいするかぶり厚さがほとんど確保されていない部分においてである。鉄筋にたいするコンクリートのかぶり厚さが薄い場合でも、一〇年近くたってから表出してくるのが一般の現象と考えていい。したがって、アフターサービスによるひびわれや鉄筋露出の補修は、建物の初期劣化の実態に沿っていないことになる。ただし、管理組合にとってアフターサービスは重要な案件であって、この時期に分譲会社に補修請求をしないと、契約上の権利を放棄することになる。そこで不不意な補修請求がおこなわれ、分譲会社は御義理的にこれに対応しているのが実態といえる。できることなら、交渉によってアフターサービス期間をできるだけ引きのばすのが好ましい。それができなければ、補修されたひびわれや鉄筋露出にたいして、補修後さらに二年間の保証がもとめられてしかるべきである。アフターサーピスによるひびわれや鉄筋露出の補修は、建物の表面にミミズのはったような跡が残るのを覚悟しなければならない。塗装仕上げの場合は、補修跡に周辺と同じ塗料を塗ることも一般におこなわれているが、まず同色に仕上がることはないと考えておく必要があろう。建物の外観をいちじるしく見苦しくすることもあるので注意を要する。現行のアフターサービスの考え方には、補修によって生じる外観上の問題は対象としていない、と思っておかなければならない。ともあれ、入居後まもない時期の補修は建物の抜本的な改善にはならず、ゴングリートの中に水を入れない、劣化進行をできるだけ食いとめるための応急処置と考えておくのが賢明である。旧住宅・都市整備公団(現都市基盤整備公団)などの公的機関から分譲を受けた場合は、ひびわれ、鉄筋露出などを一〇年間アフターサービスの対象にするものがある。この場合、管理組合は「一〇年目のアフターサービス」と大規模修繕工事をいっしょに考えて、十分な検討をしないまま大規模修繕工事を計画する例がめずらしくない。一方、アフターサービス補修を、まず一〇年目にすませて、一～二年後に大規模修繕工事を実施するマンションも見受けられる。建物のためと、経済効率を考えると、どちらもあまり好ましいことではない。ちなみに、大規模修繕工事の前にアフターサービス補修をした場合は、工事が不十分であったり、補修跡の意匠上の問題から、おおかたは大規模修繕工事の実施時にひびわれや鉄筋露出部分の補修をやりなおさなければならない。大規模修繕工事を一二年目前後に実施するとすれば、そのときの工事用足場を利用して、一〇年目のアフターサービス補修をしてもらうのが理想である。このことは、「住宅性能表示制度」にも同様のことがいえる。
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