管理人はだれ！？

2017年3月5日「日曜日」更新の日記

＜売主の履行義務＞売主は財産権の移転義務を負っていますが、その内容は単に観念的な所有権の移転ではなく、物に対する完全な支配をなすことを得させしめることであるとされています。したがって、貨借権を承認するとか、それを前提とした取引（たとえば賃借権付土地として低価格で買い取る）でない限り、売主は登記を移転するのはもとより、現実に引渡しをする義務があります。つまり、借地人の対抗力の有無にかかわりなく、売主は借地人を立退かせて引き渡すべきことになります（指図による引渡しは、買主がそれを承諾しない限り、引渡しとして認められません。）。ＹはＺと立退交渉をすべきことになるわけです。＜売主の借主に対する責任＞売主は買主に対しては現実の引渡義務によって借主を立退かせる必要があるわけですが、売主は借主に対しては貨貸借契約上の履行義務があります。したがって、売主は買主に対する引波義務を履行するためには、借主との問で貨貸借契約を合意解除することになります。通常、借主に生ずべき批害を含めてかなり高額の立退料を支払うことになります。しかし、借主の介意を得られなければ立退かせることはできません。借主が借地権に対抗力を備えていなくても同様です。ただし、対抗力がない場合には、買主が借主を退去させることが可能です。その場合にも、売主は借主に対して債務不履行（履行不能）による損害賠償をすべきことになります。 ＜買主と借主の関係＞売主が借主を立退かせて土地を買主に引渡すのであれば、買主と借主との関係は何もありません。借主が立退いていない場合で、貨借権に対抗力がないときは、買主は所有権の移転登記を受けることによって借主に退去を求めることができます。しかし、借他人のあることを前提として著しく低廉な貨借権付評価額で購入しながら、借地人に対抗力のないのをよいことに立退きを請求することは権利濫用とされ、請求は認められません。借主に対抗力がある場合は、従来の貨貸借契約関係は新所有者（土地の買主）に法律上当然に承継されることになります。この所有者の変更による賃貸借契約の移転・承継は債権譲渡としての一面をもちますが、賃借人の承諾は不要とされています。しかし、新たな貨貸人としての権利を主張（貨料の支払請求）するためには、所有権の登記を備える必要があります。 ＜売主の責任＞買主にとって不都合なのは、借主に対抗力があり、これを立退かせることができない場合です。借地権の認定が売買契約成立後であれば、売主は債務不履行の責任を負うことになります。売買契約成立前から借地権が存在し、新所有者に対して対抗力を備えている場合には、民法五六六条も適用されることになります。同条は、売買目的物が地上権・永小作権・地役権・留置権・質権または登記した賃借権の目的となっている場合、および目的不動産のために存在するとされていた地役権が存在しない場合には、契約成立時にそのことを知らない（善意）買主は損害賠俄の請求ができ、このために契約目的を達しえないとき（たとえば、買った土地に家を建てられない）には、契約を解除することができるとするものです。ここでいう「登記シタル賃貸借」とは、民法六〇五条による場合にかぎらず、より広く買主に対抗しうる貨貸借の意味と解され、特別法上の対抗要件を共備した場合を合みます。なお、買主は事実を知った時から一年内に、その権利を行使しなければなりません。また、売主に故意・過失など、責に帰すべき事由のあることは必要ではありません。

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