賃貸の収支をプラスにする土地の目安は12坪以上
2017年7月30日「日曜日」更新の日記
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- 賃貸併用住宅の土地探しにおいては、建築後、賃貸経営の際の収支を考えておくことが大切です。狭小地・変形地でコストを抑えると同時に、どれだけの収入を見込めるかを土地の段階で計画できていなければなりません。収入が見込めるかどうかは、入居者が入るかどうかがすべてです。単身世帯の賃貸で最低限の広さというと、一般的には６帖程度の１部屋にミニキッチンがついた、１Ｋタイプでしょう。６帖が約10平方メートルですから、１部屋15～18平方メートルくらいあればよいと考えることができます。収納スペースや風呂・トイレのことを考えると、居室は６帖を下回ることもあるかもしれませんが、それでも部屋がきれいで、東京都心の駅近くであれば、入居者はいます。裹を返せば、それだけ立地が重要だということです。さて、15平方メートルの部屋を１フロアに２部屋つくるのであれば、単純計算で30平方メートルが必要です。仮に建ぺい率80％、容積率２００％の土地であれば、敷地面積は12坪（約40平方メートル）あればよい計算になります。３階建てにして、残りの２フロア60平方メートルを自宅用とすれば、すべて合わせて２ＬＤＫくらいの間取りは可能でしょう。賃料収入は周辺相場によりますが、東京都心の１Ｋであれば５万5000～７万5000円程度が普通です。さまざまな要件をここでは無視して考えているので決して正確ではありませんが、おおよその目安として12坪あれば、２部屋賃貸でＨ万円以上の収入が得られ、月々のローン返済額がそれ以下なら収支がマイナスにはならない、ということです。理想を言えば３～４部屋程度賃貸に回せる程度の広さがあると、収入の面でも有利ですし、空室による収入減のリスクを抑えることができます。たとえ１部屋空いても、他の２部屋でカバーできるからです。ただ、当然ながら部屋数を増やすには１部屋を狭くするか、敷地を広く取る必要があります。部屋が狭すぎると入居者が入らないですし、敷地が広ければコストがかかりますので、立地、広さ、コストなどをすべて勘案して、土地を選ばなければなりません。
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