既存不適格住宅をどう減らす？
2017年8月11日「金曜日」更新の日記
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- 住宅に限らず、建築物は時代と共にその性能を向上させてきた。建築基準法は、いってみればその時代に必要な建物の性能を示したものだが、改正のたびにその基準は向上している。「既存不適格」とは、建築当時は必要なスペックや法的基準を満たしていても、その後の法令改正等によって基準を満たさなくなってしまったもので、違法建築などとは区別される。1981年６月施行の新耐震基準はその代表例だが、それ以前の建築物全てが既存不適格となると、現在のストックの多くが該当することになる。もともと合法だったわけで、建築主や売り主に罪はない。 とはいえ、査定額が下がる、購入希望者が敬遠する、住宅ローンの審査が下りないなど、中古流通時の不動産取引においてはハンデとなるのも確か。そのため、解消できるのであれば可能な限り問題解決に努めたい。 耐震性のような住宅スペックについては、リフォームによる性能向上で解決可能だ。前項の耐震改修の稿にも記したが、通常のリフォームと合わせ、長寿命化と室内空間の機能性や快適性など、室内外の一体的な性能向上を目指したい。また４号建築物の増築などを促進するため、国交省は既存不適格建築物の増築や改築の際、既存部分の是正義務の一部を緩和した（2009年）。 一方「接近」の問題となると、建物だけでは解消できない。いわゆる「再建築不可」物件であり、建替えできない。ただ、建物自体の性能が悪いものでなければ、こちらも既存建物を長寿命化させることで引き続き使用していくことができる。 一度滅失すると建替えが利かない分、リフォームにおいては耐久性や耐震性を向上させ、頑強なストックとしたい。既存の基礎や構造部のみを生かしたスケルトンリフォームのような、建物の根本的な性能向上を目指すリフォームも有効だ。また、接道問題があるということは、住宅が密集しているような立地であろうから、不燃化など防災性にも配慮したい。 最近では、あえて再建築不可物件を対象に中古住宅を探し、リノベーションして安く住宅を取得するケースもある。また、再建築不可物件は査定額が低くなりがちなため、自己居住に適さない場合、建物を用途転換し、アパートなど賃貸物件にコンバーションする手法も考えられる。 下町の木造長屋など、風情や街並みとして生かしたいストックは多数存在する。 これらを住宅性能の低い建物として解体の方向に持って行くのでなく、知恵を絞って生かす発想を不動産業者もリフォーム事業者も持ち合わせたい。
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