保有か売却かは保有コストの算定結果次第
2017年11月2日「木曜日」更新の日記
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- 建物の一生にかかる費用（ライフサイクルコスト＝LCC）のうち、維持管理に要する費用は当初の建設費の3～4倍といわれています。借主が魅力を感じてくれるレベルに建物の資産価値を維持するには、多大なコストがかかるということです。 保有するとお金がかかるということを理解したうえで、中長期経営計画を策定すると、保有コストの算定が必要不可欠だということがわかります。 現在所有している物件の保有コストを算定するには、建物の現状を把握する必要があります。その現状を把握する手段として活用したいのが「建物診断」です。 「建物診断」の詳細については第五章で説明しますが、簡単にいえぱ人間が人間ドックに入って検査するように、建物の健康診断を行なって、老朽化や痛み具合などをチェックするものです。 一般に、REIT（いわゆる不動産投資法人）や不動産ファンドなどプロが建物を取得する際には、調査専門の会社や、施工した会社とは異なるゼネコン系の会社に建物に関する詳細な調査を依頼します。調査は、目視のほか、サンプリングの採取、コンクリートの分析、給排水管のチェックなど広範囲に及びます。 そして、調査結果をまとめた「エンジニアリングーレポート（ER）」と呼ばれる報告書を提出してもらい、その内容を検討したうえで取得の是非を決定します。 個人の方が取得する場合にはほとんどこうした調査など行なっていないでしょうが、本来はこうした事前調査が必要ですし、取得後の定期的な建物診断も欠かせません。 建物診断を実施し現状を把握したあとで、保有を継続するか、場合によっては手離すかという今後の方向性を決めることになります。
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