管理人はだれ！？

2017年12月7日「木曜日」更新の日記

　まずは基本的なところからお話しましょう。 　ひとくちに不動産投資と言っても、いくつかの種類があります。 　大きく分けると次の2種類に分けることができます。 　1つは、現物不動産に投資する方法です。 　土地を購入したり、オフィスビル、マンション、アパートなどを建築または購入し、賃貸することで賃料を得る投資方法です。 　さらに、一棟を丸ごと所有する場合と、一室のみを所有する場合とに区分されます。 現在人気になっているワンルームマンション投資も現物不動産投資の一つです。 　こうした不動産は売り手と買い手の相対取引になるため換金性が低く、金融資産などに比べて取引時の力関係で価格が決まってしまいます。 　もう1つは、証券化不動産投資です。 　商業ビルやオフィスビル等の現物不動産を有価証券に変換して小口化し、流動性を確保した商品に投資することです。 　いま人気になっている不動産投資信託（ＲＥＩＴ）は証券化不動産投資の一つです。 　専門の投資法人が投資家から集めた資金でオフィスビルやショッピングセンター等を取得し、賃料収入などの運用益を配当として投資家に還元します。 　世界的な常識で言うと、不動産投資というのは利回り10％が一つの目安です。年利が高いということは、それだけリスクも大きいということです。 　ところが現在日本で売られているＲＥＩＴの年利は4％です。 　預金金利が0.03％とほぼゼロ金利なので、それとの比較で多くの人がＲＥＩＴに飛び付いているのです。 　日本は「不動産＝安全」という不動産信仰が根強いので、不動産と預金を同列に考えるのでしょうが、欧米では不動産は株式以上に値動きの激しいハイリスクの金融商品だと考えられています。 　だから預金と不動産を同列で比べたりはしません。 　よく考えて欲しいのですが、普通預金の金利が6ヵ月で0.01％という意味は、銀行が6ヵ月間大丈夫だったら0.01％の金利が付くということです。 　それ以上に金利が高いということはなにかリスクがあるということです。 　それはどんなものでしょうか。 　不動産投資は投資対象が不動産ですので、不動産（土地・建物）の特徴的な部分が反映されます。 　建物なら、最初がもっとも新しく資産性があり、年数が経過するごとに劣化・陳腐化していきます。 　とくに現物不助産に投資する場合、不動産投資は換金性、流動性で劣ることが最大のリスクです。 　さらに、建物が大地震等の自然災害などにより滅失・毀損してしまった場合や、その土地が汚染されていた場合の環境問題により、対象となる不動産の運用成果が影響を受ける場合もあります。 　地震や津波に襲われたら不動産の価値は一夜にして下落します。 　ましてや日本列島は地震列島と言われるくらい地震が多いし、台風による被害も毎年のように起こります。実際、05年の公示地価で、高松市では台風による高潮被害が下落に拍車をかけました。 　そのことをまったく考えないで、「預金と同じように安全で、金利が4％」と考えるのはおかしいのです。 　現在の不動産投資ブームのなかでどれくらいの人がこうしたリスクについて考えているかははなはだ疑問です。

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