管理人はだれ！？

2017年12月17日「日曜日」更新の日記

　オーストラリアで「これは絶対お勧めです」と言われて事務所ビルを買った人がいました。 　その人に聞くと「利回りがいい」と上機嫌でした。 　ところが私がその不動産のキャシュフローをチェックすると、決してうまくいっているわけではありませんでした。「どうしたんですか」と聞くと、「うまく回ってはいるが、金は入ってこない」と言うのです。 　私はあきれました。世の中にそんなばかな話はありません。 　私はもしかしたらだまされているのではないかと思い、調べてみました。 　この人はオーストラリアの不動産会社に丸投げしていたのです。計算上は貨料が入ってきているのです。しかし、そこから管理費を払い、加えて修繕費などを現地の業者に言われるがままに支払っていました。 　そのためにキャッシュがまったく入ってこないのです。 　表面上は10％で回っていると言っても、そういう経費を差し引いて実際に入ってくる金額（ネッ卜）で見なければ意味がありません。 　業者に言われるままではなく、本当に必要な修繕なのかなどと一つひとつ値段も含めてチェックしなくてはなりません。 　日本でもこれをやればたちまち利回りが上がるでしょう。修繕のたびに相見積もりを取るだけで利回りが格段によくなるはずです。 　テナントが賃料値下げを要求してきたというケースもありました。 　オーナーは不動産業者に言われるがまま、賃下げに応じました。 　すると再度、今後は「修繕しないと出ていく」と言われ、多額の費用をかけて修繕しました。 　そういうことが何度もありました。現地のテナントは完全に「ごね得」だと思っていたのです。オーナーは結局、その物件を投げ売りしました。最後は数十万ドル損をしたはずです。 　海外の不動産業者はよく、「もっとも上がってしまった時に日本人が買ってくれるので助かる」と言います。 　たとえばオーストラリア人が「かなり値段が上がったので売りたい」時に日本人が不動産を買ってくれるので、ありがたいということです。 　何度も言うようですが、日本人はカモなのです。不動産の相場を知らないのでカモになるのです。 　カモにしている業者の多くは日系です。 　日本語が話せるから便利という理由で日系の業者を利用する人は多いのです。 　不動産価格が上がりきったので現地の人たちは売りたいと思います。 　そこに日系業者がカモを連れて来て、日本人に上がり切った不動産を買わせるのです。 　しかし、彼らはウソをついているわけではないのです。 　彼らは「これまではこういう推移で上がってきた」という土地の値動きを見せます。 それを見た日本人が引き続き上がるだろうと判断して、その不動産を買うのです。 　しかし上がり切った不動産の運命は決まっています。 　英語が少し話せて現地の人に「この不動産はどうですか」とさえ聞ければ、現地の人は「これはもうバブルですからやめておきなさい」と言うはずです。 　それほど初歩的なミスをおかしているのです。現地では買わないのが常識になっている時に日本人が買っていくのです。現地の人たちは内心大笑いしているはずです。 　そして買った不動産が下がったといって日本人が手放すと、それをオーストラリア人が買うのです。 　儲かるのはオーストラリア人、損するのは日本人という図式なのです。

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