管理人はだれ！？

2017年12月20日「水曜日」更新の日記

　日本のＲＥＩＴの最大の問題は、規制の多さと関係会社の多さです。海外のＲＥＩＴに比べて、関係会社が多すぎるのが日本のＲＥＩＴの特徴です。各社が手数料を取るわけですから、関係会社が多いということは投資家に不利になります。 　ＲＥＩＴに関係する会社からすれば、手数料収入を取るのが目的ですから、ＲＥＩＴをつくればつくるほどノーリスクで儲かるのです。当然、リスクは投資家が取ります。 　前述したように数年前には、免震構造が付いていない物件に免震構造を付け、キャッシュフローを高めるという方法もとられましたが、その方法も一般化し、すでに価格は上がってしまっているのです。 　したがって、海外の投資ファンドはそういう物件については、もう「買えない」と判断し、むしろ売りはじめています。いくらリノベーションしてテナント料を上げたところですでに採算が合わないのでやめているのです。 　国内のＲＥＩＴを扱っている会社でも良識あるところは採算が合わないと言ってすでにやめています。たとえば、目先のきく野村投信は04年に約800億円のＲＥＩＴを売ってしまいました。 　いまＲＥＩＴに入っている物件を精査すれば掘り出し物はもうないはずです。すでに資産価値を上回る値段になっているのです。 　外資系は買うに値しないといまの過熱を冷ややかに見ていますが、多くの日本のＲＥＩＴは市場規模拡大などと言って、上がり切った物件を買ってしまっているのです。ここでも日本人はカモにされています。 　似たように日本人がカモにされているものにハイイールド債投資と言うものがあります。昨年、一昨年と、欧米ではたくさん売れました。 　なぜ売れたかと言えば、アメリカの大統領選挙が04年の11月にあったからです。 　アメリカ大統領は選挙対策で、任期の3年目、4年目は必ず経済を上向きにします。 景気がよくなると信用力の劣る債券（ハイイールド偵）の値段も連動して上昇するのです。 　だから3年目、4年目になると欧米の投資家はみんなハイイールド債を買います。実際に景気もよくなりましたから、投資家たちは儲かったわけです。 　ところがその様子を見て、05年から日本人が買いはじめました。 　しかし、アメリカ経済は調整局面に入っています。 　大統領の任期1年目、3年目は経済的に落ち込んでもしようがないと考えます。3年目、4年目でアップトレンドに持っていけばいいという経済構造なのです。 　それにもかかわらず、日本人は過去1年、2年よかったという理由でハイイールド債を買ってしまうのです。 　いまは買うべきものではないのに、日本人は喜んで買っています。 　そうすると欧米の投資家はとても助かります。売り逃げすることができるからです。 　ちょうど日本人が買いあさったところでアメリカ経済が落ちていくから、ハイイールド債の値段は下がり、買った日本人は損をします。 　それで損をして売りはじめると、ちょうど大統領任期の3年目、4年目になり、外国人が買うわけです。 　日本人は本来買いのタイミングで売って、売りのタイミングで買っています。だから日本人は永遠に損をし続け、外国人は永遠に儲かります。 　ここでも日本人はカモなのです。 　落ち着いて考えればこれほどばかばかしいことはありません。 　なんでそんなパターンをとるのかわかりませんが、どうしても直近の実績で判断してしまい、後手後手に回っているのです。多分銀行や証券会社からすればある程度実績がないと日本の投資家は買わないからでしょう。 　ＲＥＩＴも同じです。欧米の機関投資家はすでに日本の不動産を売っています。日本人は売りのタイミングでＲＥＩＴに飛び付いているのです。

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北海道にある人気の不動産で、楽しい新生活をスタートしましょう！
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エスタは普段のお買いものにとても便利な施設です。
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住宅探しをする上で気になる条件面ですが、穏やかな川の流れが臨めるリバーサイド物件に引越しませんか？
文教地区は、教育に関する施設が多いので、子どもがいる方には便利です。
また、おすすめの条件として、自分の好きな空間で働けるSOHO向け賃貸物件が人気です。
もちろん、住宅を選ぶ上では、設備の充実度も気になりますよね。
和室は、小さなお子様やお年寄りのいるご家庭にオススメです。
快適な生活を送るために、引っ越すなら、オートロックが付いている物件がより安心ですね。
ホームパーティも楽しめるカウンターキッチンがあるお部屋に引っ越しましょう。
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