管理人はだれ！？

2018年4月28日「土曜日」更新の日記

　「貧乏老後」や「老後破産」への不安を文字どおり一掃し、私たちに「安心老後」を約束してくれるのがマンション投資です。 　たとえば、いま30歳前後の方がマンションを若いうちに購入しておけば、遅くとも仕事を定年退職することになる65歳までにローンの返済が終了します（金融機関のローン返済期間は通常、最大35年間）。 　将来定年退職した頃には、マンションが生み出す家賃収入がほぼそのまま、毎月自分の懐に入るようになります。少なくとも公的年金と「一般的な老後生活」の必要額との差額5.4万円程度は、家賃収入で安定的に補填可能な態勢を、いまから用意できることになります。 　そのための費用負担もごく低額か、逆に毎月お金をもらえるように調整しておけます。 　併せて退職金も計算に入れられますから、「ゆとりある老後生活」に必要な生活資金も、十分に確保できるようになるでしょう。 　また、このように自分や家族の老後生活に対する不安がなくなると、余分なストレスがなくなることにつながり、より一層本業に打ち込むための一助にもなります。 本業の給与や賞与で資産を増やしていくことで、無理なくマイホームを購入したり、さらなる資産形成を進めることも視野に入ってくるでしょう。 　実際、私の会社で物件をご購入頂く20歳代や30歳代の若いお客さまの多くは、将来について心配することなく、安心して本業に専念できることのメリットをよく囗になさっています。 　では、すでに40～50歳代の中高年になっている方や、定年退職してしまった方にとってはマンション投資は意味がないのでしょうか？ 　決してそんなことはありません。 　老後資金対策としてマンション投資を始めるタイミングは、何歳からでも遅すぎるということはないのです！ たとえば中高年の方であれば、返済期間や自己資金の額を調整することで、定年退職のタイミングにローン完済の時期を合わせることもできます。可能な限り長期のローンをまずは組んでおいて、定年退職時の退職金で一気に残債を返済してしまうことも可能です。 　またこの年代になれば、別途ある程度まとまった貯蓄があるケースも多いので、その一部を頭金に多めに入れることで、月々のローン返済額を低く抑えることも可能でしょう。 　このような工夫で、たとえ投資のスタートが遅くても、先ほどの若者のケースと同様、定年後早々に生活資金の不足分を家賃収入で補填できるというわけです。 　また、実はこの投資法では物件のローン残債を完済してしまうと、団信による生命保険的なメリットは受けられなくなるという「隠れた難点」があるのですが、退職金であえてローンのすべてを返済せず、一部のローンを残しておくことで、返済期間が終わるまで生命保険的なメリットを享受し続けるという高度なテクニックもあります。 　もちろんわざわざ退職金の支給を待たなくても、繰り上げ返済ができる資産が別にあるのならいつでも返済は可能ですから、それによって月々の受取金額や完済までの期間を柔軟に調整できるという、マンション投資のさらなるメリットがここに隠れているとも言えるでしょう。 　すでに定年退職した方も、基本的には中高年の方と同じ方法で投資できますが、この場合、年齢的に金融機関からの長期ローンを借り入れできなくなっています。 　そのため、購入の際に自己資金の割合はかなり多くなることが避けられません。また、健康状態などに問題が出てきていることも多いので、その場合には全額自己資金での購入が基本となります。 　ただ、すでに退職金も受け取っていますから、そのお金を購入資金として充てることも可能でしょう。これまでの人生で蓄えてきた貯蓄が、それなりにあるケースも多いはずです。 　私の会社でも、定年退職後のお客さまが、退職金の資産運用先としてローンなしで投資用マンションを一括購入するというケースもかなり多く あります。 　すでに子供も巣立っているので、団信による手厚い保障もそれほど必要ないと考えれば、定期預金などで10年程度で取り崩してしまうよりは、退職金をマンションという実物資産に一括投資して、家賃収入を安定的に受け取ったほうが割がよいという判断をなさるのでしょう。 　全額自己資金での購入であれば、ローンを組む手数料なども必要ないため、いきなり家賃収入をほぼそのまま得られることになります。しかもマンション投資では入居者がいれば家賃は入金されますから、投資の腕に覚えがなくても、株や為替などに比べて安定的なリターンが見込めるのです。 　配偶者や子、孫などに収益資産を遺せることや、相続税対策としてのメリットもあることを考えれば、老後資金対策としてのマンション投資は、定年退職後の方にも大いに推奨できる投資法だと断言できるわけです。