管理人はだれ！？

2018年4月29日「日曜日」更新の日記

　みなさんがほんの少し貯蓄や繰り上げ返済に取り組む気があるのであれば、マンションという実物資産の強みを活かし、わざわざ老後まで待たなくても、物件購入後の早い段階で大きな追加所得を安定的に手に入れられる態勢をつくリ出すことが、十分可能です。 　つまりマンション投資は、老後資金対策の枠を飛び越え、もっと早い段階での「経済的自由」の獲得をめざす手段としても利用可能ということです。 　そのための方法について解説しましょう。 　ここで新たに考慮するのは複数物件の購入です。 　「なんだ、資産がある富裕層の人向けの話か…」と早合点をしないでくださいね？ 　いまはまとまった資金が手元にない方、それこそ貯金額がゼロという方でも、複数物件の取得は決して不可能ではありません。 　たとえば、本人の年収や就業状況、健康状態などの条件がある程度そろえぱ、現在の資産額とは関係なく、それだけで最初から、金融機関からマンション数戸分のローンを借り入れできるケースがかなりあります。 　この場合であれば、最初から可能な限り多くの物件を取得することで、意外に簡単に迫加所得の額を増やせます。 　仮に、2500万円の物件を頭金ナシでまとめて4戸、35年のローンで購入した場合を考えてみましょう。マンション4戸を一括購入というと、ひるんでしまう読者の方も多いかもしれませんが、実はこの程度の物件数であれば、当社でも一気に購入されるお客さまが非常に多くいらっしゃいます。 「そんなこと言っても、2500万円の物件4つで合計1億円ものローンなんて、とても返済できないでしよ？」と不安になりますか？ 　ところが、これがそれほど難しくないのです。 　まず、ローンの返済や各種管理費には、これまでどおりそれぞれの物件が生み出す毎月の家賃収入を充てられるという前提があります。そのため、個々の物件で発生する差額＝毎月の支出額は、頭金ゼロでも大抵は数千円～1万円代に抑えられます。 　もちろん物件価格などをうまく調整すれば、実質ゼロやプラスにすることも可能ですから、ローンが借り入れできる限りはそれで何戸マンションを買ったとしても、実は毎月の収支は1戸しか保有していないときとそれほど変わりません。 　これだけでも、そのまま35年経ってローンの返済が終われば、一気に4戸分の家賃収入を毎月得られるようになります。 　老後は悠々自適の生活が可能になりますし、現役時代は団信による生命保険的なメリットを、しっかりと得られるでしょう。 　ただ、それでは現役時代の生活はこれまでと大きく変わりません。そこで、少しだけ頑張って、毎年100万円の繰り上げ返済（内入れ）をしていくと仮定しましょう。 　毎年100万円程度であれば、本業に専念していれば貯蓄することが十分可能な金額ではありませんか？団信への加入によって、既存の生命保険を解約する選択肢ができることも思い出してください。 　また、ここでは計算を簡単にするために100万円と切りがよい数字にしているだけですから、実際には繰り上げ返済の額は年間50万円でも80万円でもかまいません。 出費がかさんで苦しい年には、もちろん繰り上げ返済ナシでも大丈夫です。 　ちなみに、繰り上げ返済によって残債額を減らす際には、それによって ①月々の返済金額を安くするか ②完済までの支払い年数を短くする か、どちらかを選ぶことになります。 それでは、幸いにして毎年100万円の繰り上げ返済を続けられたと仮定しましょう。繰り上げ返済の際には、毎回、特定の物件の返済期間短縮を選びます。 　すると、最初の物件Ａの35年ローンが、15年で短縮完済できます。 　この時点で、毎月の家賃収入の額は変わらず、ローンの返済だけが１戸分なくなります。その分、手元に残る金額は増えるということです。 　仮に4つの物件すべて、手元に残る家賃収入は年間で88万円であるとすれば、この年間88万円がすべて懐に入るようになります。月額にすると約7万3000円のプラスです。 　いかがでしょう？みなさんの毎月の収入が、7万円以上増えると想像してみてください。きっと、現在の生活にもかなり余裕が出てくるはずです。住居や車、子供の進学先など、生活全般のランクをもう少し上げることも夢ではなくなるでしょう。 　さらに、繰り上げ返済で増えた家賃収入をすぐに家計の足しにせず、そのままローン返済の原資に追加するという選択をすれば、複数物件のローン完済までの期間を大きく短縮することも可能になります。 　たとえば15年で物件Ａのローン返済が終わった時点で、新たに口座に入ってくるようになった家賃収入:年間88万円を、生活費の足しとして使用せず、次の物件Ｂの繰り上げ返済資金にそのまま追加します。すると、物件Ｂの繰り上げ返済額は毎年188万円になります。 　もちろん繰り上げ返済によって減らすのは月々の返済額ではなく返済期間です。 　すると、Ａのローンを完済したわずか6年後、物件購入からは21年の時点で、ふたつめの物件Ｂのローンも完済してしまいます。 　次の物件Ｃの繰り上げ返済には、物件Ｂの家賃収入も充てられますから、毎年276万円の繰り上げ返済が可能となり、今度はわずか3年で物件Ｃのローン完済が実現。これが物件購入から24年の時点です。 本来なら35年もかかるはずだったローンの返済が、4戸中3戸分については24年で早期終了します。 　30歳で物件購入していたとしたらまだ54歳。バリバリの現役です。 　最後の物件Ｄに関しては、さらに繰り上げ返済して短期間でローン完済をしてもいいのですが、そうするとローンがすべてなくなって、団信の生命保険効果も消えてしまいます。 　そのため、この物件についてはあえてローンの返済期間を残しておき、生命保険効果を享受するのが得策です。ローンが残っていても、家賃収入とローン返済で基本的には「自己完結」していますから、特に大きな経済的負担は発生していません。 　いかがでしょうか？ 　こうした手法であれば、物件購入から24年、まだまだ現役のうちに、当初は資産がほとんどなかった人でも年間264万円（家賃収入年間88万円Ｘ3戸）もの追加所得を安定的に得られる態勢がつくれてしまうというわけです。当然ながら、老後資金も潤沢です。 　繰り上げ返済を続けるためには、計画的に貯蓄をするなど多少の努力が必要となりますが、それによって保有資産をめぐる収支の状態がさらに向上します。これは、「する価値のある努力」と言えるのではないでしょうか？

デザイナーズでおしゃれに住もう！

賃貸といえばみなさんはどんなイメージがありますか？ほかの人の使い古し？中古？そんなイメージすら感じさせない賃貸物件があるのをご存知ですか？一部のおしゃれさんなら必ず一度は住んでみたい、デザイナーズという選択肢、大阪の仲介手数料無料で賃貸提案をしているアンティホームさんが提案してくれますよ。デザイナーズ賃貸は、普通の賃貸物件とは違い、とことんおしゃれに気を使った物件ばかりです。こんな物件が仲介手数料無料で借りられるなんて素敵ですね。