管理人はだれ！？

2018年9月17日「月曜日」更新の日記

サブリース会社は、借り上げの保証金額を、周辺の家賃相場よりも高く設定していることがあります。しかし、いくらサブリース会社といえども、相場以上の家賃を入居者からいただくことは簡単ではありません。その差額を埋めるために利用されているのが、免責期間や礼金です。「免責期間」とは、建物が完成してから最初の30～180日間は、オーナーに家賃が支払われないというものです。建ててすぐといえば、一番の稼ぎ時です。にもかかわらず、この間の賃料が手に入らないのですから、オーナーにとっては大損といえるでしょう。また、礼金は、すべてサブリース会社の取り分となります。考えてみればもったいない話ですが、オーナーは長期保証の安心感を優先するために、これらの提案を受け入れるのです。サブリース会社はこの免責期間や礼金で利益を確保することで、周辺相場を上回る家賃保証をするリスクを負います。わざわざそんなことをするのは、オーナーに契約を迫る際に、表面利回りを高く見せるためです。表面利回りは通常、「月額家賃×12÷購入金額」から算出します。本来なら6万円の家賃を7万円に設定すれば、利回りはアップしてみえます。「この利回りですから、ローンを返したあとも十分に利益が残ります。さらに、空室リスクは当社が負いますから、安心して建ててください」そんな営業マンの言葉の裹には、こんな事実が隠されているのです。