管理人はだれ！？

2018年12月25日「火曜日」更新の日記

物件の購入時や、入居者の入れ替えがあったときは、専門の工事会社に部屋のリフォームを依頼することになります。ふだん不動産管理会社に任せっ放しにしていると、「リフォームには○○円かかります」と、工事会社に言われた金額に黙って従うしかありません。もちろん、不動産会社が直接工事に携わるわけでもなく、仲の良い工事会社への発注をしてくれるに過ぎません。良心的な不動産会社は別として、この工事会社の費用に紹介者の不動産会社の利益を乗せるケースも少なくないようです。不動産会社も所有者に代わって打ち合わせに参加するケースもあり、多少の手間賃くらいは必要でしょうが、外壁全部を工事したり、屋上の防水工事をしたり多額の費用がかかる場合は、大家としても工事の値段がある程度適正かどうかを判断する必要があります。そうしたとき、大家が直接発注できる気心の知れた工事会社があったり、相談できる工事会社があれば心強いものです。あなたの周りにそんな人がいないか探してみましょう。また、私は日頃みなさんに次のようにアドバイスしています。「購入前にあらかじめかかる可能性のある費用は算出しておくこと」例えば購入したいアパートの外壁が汚れているとします。ペンキを塗り直せばよいのでしょうが、費用がどのくらいかかるか知らないと、それはリスクになってしまうのです。いますぐリフォームの必要がなくても、外壁を塗り直すのに300万円かかることを知っていれば、年間のキャッシュフローから何年後にリフォーム代が捻出できるかが事前に予測できます。それを、「いつかリフォームをしよう」などと曖昧にとらえていたら、本当にリフォームしたいときにお金が不足するかも知れませんし、その計画すら立てることが出来ないのです。私の場合、購入した物件は近いうちにリフォームが必要と考えたので、契約間際にリフォーム代金の見積もりを数件とって、購入金額に含めて考えることが出来ました。不動産投資は、「知らないことがリスク」となるのです。知っていればそれはリスクでも何でもありません。あらかじめ、そのリスクとなり得る事項に対処する方法を考えておけるからです。