管理人はだれ！？

2020年4月17日「金曜日」更新の日記

土地を所有している人の最大の悩みは、何と言っても、世代が代わる時の相続税の重圧だ。三代で財産はなくなる――と言われるが、今日の税率では下手をすると、二代でなくなってしまう状況だ。そこで相続税対策が必要になる。その点で、アパート建設は、相続税の負担を引き下げるには最良の方法である。なぜ、アパートを建てることで相続税が安くなるのかといえば、左ページにある計算式で明らかなように、相続税評価額に対して、「借地権割合」と「借家権割合」を乗じ、割合を出すと、必ず「1」よりは少なくなる。すなわち減額されるのだ。おおむね、更地に比べれば0%近くは低くなる。だから、相続税も安くなる。それだけではない。200mまでの宅地(小規模住宅用地)については、アパートを建てることで、最低でも3%の評価額の減額がある。たとえば評価額3000万円の場合、概ね相続税対象財産は、1500万円程度になる。アパートを建てたことによる相続税の減額効果は大きい。~上手なアパートの贈与の方法~相続税をなるべく少なくするために、「生前贈与」という方式があるが、アパートを贈与する場合、どのようにすれば贈与税を低く抑えられるのだろうか。アパートを建てる時に、その資金を贈与するよりは、その資金で建てたアパートそのものを贈与した方が税金は安くなる。この場合、建物の贈与となり、すでに述べたようにアパートの評価減があるからだ。その?額は、お金を贈与するのに比べて、概算で6%程度になる。ただし、配偶者に適用されている住宅の非課税の贈与(2000万円まで)は、アパートでは適用にならないので注意してほしい。アパートのための土地を贈与した場合には、借地権利は「使用貸借」という形になり、贈与の対象にはならない。同じアパートの張り方でも形が変われば、税務の上でまったく違った形になる。そのことを知っているか知らないかでは、大きな差が出る。もちろん贈与の際は、相続人の合意があることが前提である。土地は使用貸借の形を取るのが、賢明である。