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2023年6月27日「火曜日」更新の日記

【農地売却が難しいと言われる理由】 農地には、一般的な土地にはない制限が付いています。農地法によって、農地は農業生産のために利用されることが求められています。農地法とは、農地の適正な利用を促進することで、食料自給率の向上や地域の農業の振興を図ることを目的として制定された法律です。 そのため、農地を売却する場合には、次の所有者が農業生産に従事することができることが条件となっています。 また、農地の売却には、地方自治体の承認が必要です。地方自治体は、農業生産を促進するために、農地の売買を制限しているためです。農地を買い取る人が、農業生産に従事することを認められない場合は、売買が認められません。 さらに、農地は、都市化や宅地化を抑制するための規制対象でもあります。そのため、農地を売却する場合には、市町村の計画に合致する必要があります。売却する土地が、都市計画に反する場合は、売買が認められません。 【農地売却の方法・流れ】 農地を売却する場合、まずは農地を「農地」として売るのか、「転用して売る」のかを決める必要があります。 農地をそのまま「農地」として売却する場合、購入者は農地を「農業」目的で利用することが前提となります。一方、転用して売る場合は、農地から「宅地」や「工業地」などに転用して利用することができます。 農地転用には条件があり、国や自治体などの機関によって定められている「立地基準」と「一般基準」を満たす必要があります。 立地基準：農地がどのような地域に位置するかによって、転用が許可されるかどうかが決まる基準 一般基準：転用後の用途がその地域の景観や環境に適しているかどうかが判断される基準 また、市街地に近い農地ほど売却しやすいという傾向があります。市街地に近い農地は、都市開発が進む中で需要が高まることがあります。そのため、市街地に近い農地であれば、転用して売却することで高値で売却することができる場合もあります。 ただし、地域や物件によって異なる場合があるため、不動産会社に相談して詳細な情報を収集することが大切です。 【農地売却にかかる費用】 農地を売却する場合には、様々な費用がかかることがあります。そのうちのいくつかについて、以下でご説明いたします。 〈仲介手数料〉 まず、不動産仲介業者を通して売却する場合には、仲介手数料がかかります。仲介手数料は、売却価格に対して一定割合（通常は3%程度）を業者に支払うものです。 〈税金〉 農地売却には、さまざまな税金がかかります。主なものを以下に挙げます。 ・印紙税 ・登録免許税 ・譲渡所得税 ・復興特別所得税 〈農地転用の行政書士費用〉 農地を売却して、転用する場合には、行政書士による手続きが必要になります。行政書士費用は、手続き内容や地域によって異なりますが、数万円から数十万円程度が一般的です。 〈消費税〉 農地の売買には、消費税はかかりません。ただし、農地の転用後に建物を建設する場合などには、消費税がかかる場合があります。 〈特別控除〉 農地を売却した場合には、特別控除が受けられる場合があります。たとえば、農地の売却益を再投資する場合や、年金受給者や特定の障害者に対する支援に充てる場合などがあります。 ただし、特別控除を受けるには、一定の条件を満たす必要があります。具体的には、申請期限や申請方法、使用用途などが法律で定められています。また、特別控除を受けた場合でも、譲渡所得税が課される場合がありますので、事前に専門家に相談することが重要です。 【まとめ】 農地の売却については、地域や土地の状況によっても異なるため、専門家の意見を聞くことも重要です。売却を検討する際には、不動産会社や行政書士、税理士などに相談することをおすすめします。